Это не сказки Роу: Крым и счета эскроу

Новое в «долевом строительстве»

Именно с указанной даты в России переходят на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через упомянутые эскроу-счета. Деньги дольщиков напрямую застройщик больше не получит: их разместят на специальных ресурсах в аккредитованных банках, а стройка будет идти за счёт банковских кредитов.

Отныне банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта в аккредитованной Центробанком кредитной организации, гарантирующей сохранность средств. В документе будут прописаны порядок оплаты объекта и сроки раскрытия специального счёта. Если квартира покупается в ипотеку, деньги на эскроу переводит банк-кредитор. Как только нужная сумма поступает, обязательства участника долёвки считаются выполненными.

Есть вопросы...

К сожалению, на практике нововведение выглядит не так идеально, как на бумаге. Наша газета уже сообщала, что ещё в апреле нынешнего года спикер крымского парламента Владимир Константинов высказался по поводу изменений в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По мнению Владимира Андреевича, «переход с 1 июля на проектное финансирование приведёт к сокращению количества застройщиков… и, самое главное, появлению новых обманутых дольщиков.

… В связи с этим Госсовет РК просит инициировать рассмотрение вопроса о внесении изменений в законодательство РФ в части установления особенностей применения на территории Республики Крым законодательства РФ об участии в долевом строительстве».
Наш лидер напоминает, в Крыму низкий по сравнению со среднероссийским уровень возведения домов. «Объём, который мы ежегодно сдаём, мизерный, — утверждает он. —Так, на одного крымчанина сегодня приходится порядка 17 кв. м, в других регионах России этот показатель приравнивается к 26-ти, в развитых странах — около 40. Мы отстаём от наших почти в два раза, не говоря уже об общемировых стандартах». Новые поправки в упомянутый закон не увеличат темпов строительства на полуострове.
Мы дозвонились руководителю одной из крупнейших строительных компаний Крыма с просьбой рассказать, как там переходят к работе с эскроу-счетами, и получили уклончивый ответ. Мол, всё на стадии согласования, комментарии застройщик давать не будет. Он пояснил также, что пока по новой схеме квартиры не продаются, а с 1 июля реализация метров у данного застройщика вообще приостановлена.

Комментарий специалиста

А вот председатель Комитета Госсовета РК по законодательству Сергей Трофимов с готовностью ответил на наши вопросы по горячей теме.

— Сергей Анатольевич, какими вам видятся плюсы и минусы поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве...»?
— Как палка о двух концах. Главный плюс — безопасность, ведь деньги дольщика идут не застройщику, который как угодно может ими распорядиться, а попадают на эскроу-счёт. Когда дом введён в эксплуатацию и объект передан непосредственно покупателю, деньги с эскроу-счёта переходят застройщикам. Но, с другой стороны, эта модель ведёт к неминуемому увеличению стоимости квадратного метра, поскольку бизнес будет вести строительство за счёт заёмных средств. Деньги, поступающие от покупателя, хранятся на счету в банке и, по сути, блокируются. А вместо этого банк выдаёт кредит застройщику, чтобы тот реализовывал тот или иной проект.

— Но ведь банк — не благотворительная организация и потребует процент за услуги!
— Действительно, получается, с одной стороны, деньги дольщика будут в безопасности (и это замечательно). А с другой — за гарантии придётся дополнительно платить. К тому же принимать решение о строительстве того или иного объекта будет не застройщик, который ранее напрямую предлагал свои услуги дольщику, а банковская структура. Банк должен изучить финансовую модель и решить, будут ли квартиры востребованы. То есть даже если владелец фирмы имеет участок под строительство и разрешительные документы, он может не получить финансирование, будет вынужден привлекать средства по другим направлениям, реализовывать проект, после чего продавать готовый дом покупателям.

Банки во главе?

— То есть банки станут во главе строительной политики как Крыма, так и России в целом?
— Фактически да. Кредит имеет свою стоимость, при этом банк выдаёт не собственные средства, а, как правило, привлечённые. «Привлекают» в среднем под 6—7% годовых. К тому же банк должен на этом что-то заработать. Соответственно процент, под который кредит предоставят застройщику, будет не менее 7—8%.

— И этот процент отразится на стоимости новой квартиры?
— Разумеется. Мы же с вами понимаем, что чудес не бывает, и финансовый ресурс необходимо откуда-то брать. А чтобы объект был рентабельным, нужно закладывать дополнительную сумму в стоимость квадратного метра. Исходя из минимального варианта 7—8% годовых, и при том, что строительство в среднем ведётся от 3 до 5 лет, то подорожание квартиры составит от 20 до 40%. Если раньше однушка стоила, условно говоря, миллион, теперь цена поднимется до миллиона четырёхсот тысяч.

Крымские особенности

— Каковы особенности нововведения для Крыма?
— Их несколько, и о них ещё весной говорил глава парламента Владимир Константинов. Самое-самое — то, что в материковой России более 50 банков уполномочены работать по эскроу-счетам. А вот у нас — всего два. Это полное отсутствие конкуренции на рынке, то есть застройщику получить более дешёвый заём не удастся. Монопольное положение финучреждений позволит им диктовать условия более жёсткие, и застройщик никуда не денется. Но не всё так пессимистично. Есть соответствующие поручения руководства РФ относительно захода системных банков на территорию республики. Это может произойти в любую минуту, может, даже в момент, когда вы читаете эту статью.

— В Крыму есть несколько крупных строительных организаций. У них свои (и немалые) заработанные деньги. Смогут ли такие вообще обойтись без банковских заимствований?
— Даже если у бизнеса есть деньги, они вложены в дело, необходимо завершить объекты, которые начаты. Крупные игроки заходили на ту или иную территорию для комплексного освоения: ими потрачены значительные средства, чтобы подготовить документацию, обеспечить аренду земельного участка, выполнить черновые работы. Основная масса застройщиков всё равно привлекала доли будущих владельцев квартир. Повторюсь: теперь им однозначно понадобятся заёмные деньги.
Движение бумаг

— Есть ли ещё особенности крымского перехода на эскроу-счета?
— Да, они касаются градостроительства. Часть предпринимателей получила документы ещё при Украине, и эти бумаги не предусмотрены Градостроительным кодексом РФ. В то же время банки требуют российский комплект для получения кредита. Как его предъявить застройщику со стажем? Куда девать украинский старт? Проблема!

— А у обладателей пакета документов, соответствующих требованиям российского закона, есть шанс оформить кредит?
— Сейчас крымские застройщики не просто перешли в правовое поле России, но и погрузились в жесточайшие условия, к которым материковые компании готовились десятилетиями! Поэтому, чтобы сохранить свой бизнес, нам нужно время (как минимум 2-3 года), чтобы завершить объект по украинским бумагам, пройти ряд согласований с муниципалитетами, обнародовать новые разрешительные бумаги в российском правовом пространстве. Но даже после такой титанической работы строительные фирмы рискуют оказаться в тупиковой ситуации, потому что документы, которые они с таким трудом получили, могут не подойти банку. Например, там могут заявить, что предлагается не очень интересная финансовая модель.

Маленькие и большие

— Мы говорим о крупных строительных компаниях, а что будет с маленькими? Выживут ли с этими новациями?
— Скажу так, чем больше возможностей у компании завершить строительство начатых объектов, тем больше шансов договориться с банкирами. Проекты, которые имеются у небольших компаний, могут вызывать сомнение с точки зрения возможности их реализации. Поэтому «малыши» будут поглощаться «великанами» или создадут свой конгломерат.

— А могут ли Крым наводнить мощные застройщики с материка, щедро кредитуемые материковыми банками?
— Возможно. Хотя «наводнить» — вряд ли. Ведь крымская земля — ограниченный ресурс, к тому же системные застройщики РФ интересуются только теми объектами, которые несут большую прибыль. Условно говоря, строить в Красноперекопске можно, поскольку есть свободная земля, но там ниже спрос и нет дополнительной маржи (разницы между покупкой и продажей. — А. В.). Чтобы серьёзному игроку зайти на рынок, необходимо вложить много ресурсов для организации соответствующих предприятий, а это дорогое удовольствие. К тому же самые интересные участки уже заняты. Зайти на новый рынок непросто, но исключать такую возможность нельзя.

Только спокойствие!

— Может, самый главный вопрос для читателей, особенно тех, кто внёс долю в строительство будущей квартиры: не пропадут ли их деньги?
— Есть постановление Правительства РФ, где определены критерии, в соответствии с которыми можно достраивать дома по старым условиям, а именно — если объект в стадии готовности более 30% — он будет достраиваться по-старому, а если меньше — с переходом на эскроу-счета. Возможны разные сценарии. Либо застройщик предложит вариант обмена на другой объект, либо попросту вернёт средства. В любом случае паниковать не стоит, так как строительство проходит под строгим контролем службы финансового надзора. При малейшем опасении финнадзор полностью блокирует движение средств застройщика.

— Покупателей успокоили. Скажете доброе слово строителям? Что им делать в нынешней ситуации?
— Завершать объекты, которые готовы на 30% и выше: по ним есть понятная модель. Если процент ниже, ждать подтверждения финансирования от банков. К слову, более года в Совете министров РК ведётся работа по объединению позиций банковских учреждений и застройщиков. Правда, пока конкретного плана действий с чётким результатом нет. Подводя итог беседе, я могу сделать такой вывод: чтобы не рухнул строительный рынок Крыма, нужно дать возможность нормально, цивилизованно туда войти.

Алексей ВАСИЛЬЕВ.
Фото Валентина ГУСЕВА.